Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsanın yükleniciye teslimi şartı-İfanın sonradan imkansız hale gelmesi konusunda kolayca emsal karar bulabilmek için lütfen Karar Arama sayfamıza bakınız.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsanın yükleniciye teslimi şartı-İfanın sonradan imkansız hale gelmesi

Medeni Hukuk

Özet : 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek, arsa sahiplerinin edimi de sözleşmedeki paylaşıma göre yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devretmektir. Bu anlamda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmelerinin bir türü olup, iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler karma nitelikli sözleşmelerdendir ve akit yapma özgürlüğü çerçevesinde düzenlenirler. Bu sözleşmelere de niteliğine aykırı düşmedikçe Türk Borçlar Kanunu'nun 29, 237, 243, 470-486 ve Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 716. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandıktan sonra akdin ifası için taraflara yüklenen borç ve haklar bulunmaktadır. Bu anlamda arsa sahibinin borçları; yapı ruhsatı alma ve yapı denetim sözleşmesi borcu, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcu ve arsa veya bağımsız bölüm tapu kaydının devir borcu olarak sıralanabilir. Bu borçlardan, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcunun kapsamına, arsanın fiziki olarak ve hukuki sınırlandırmalardan arınmış olarak teslimi girmektedir. Bir başka deyişle arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsayı yükleniciye fiziki ve hukuki ayıplarından arınmış olarak teslim etmek borcu içerisindedir.


15. Hukuk Dairesi         2018/2944 E.  ,  2019/1865 K.


"İçtihat Metni"

Davacı ... ile davalı 2 ... Yapı ve İnş. Malz. ve Cam San. Tic. Ltd. Şti. arasındaki davadan dolayı ... 4. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 21.04.2016 gün ve 2015/177-2016/152 sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesi'nin 15.02.2018 gün ve 2016/7605-2018/428 sayılı ilamı aleyhinde davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:


- K A R A R -


Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebine ilişkindir. Davacı kooperatif arsa sahibi, davalı şirket ise yüklenicidir.

Davacı arsa sahibi kooperatif vekili; taraflar arasında imzalanan ... ... 1. Noterliği'nin 14.09.2010 tarih 18480 yevmiye nolu, Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ... . Noterliği'nin 18.03.2013 tarih 05660 sayılı Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesi'nde işin süresinin belirlendiğini, buna göre imar plan tadilatı ve inşaat yapım ruhsatı için 10 takvim ayı belirlendiğini, işin tamamı için ise toplamda 46 aylık bir süre verildiğini, belirlenen sürenin mal sahibine ait daireler için kararlaştırıldığını, inşaat başlama tarihinin Temmuz 2011 bitim tarihinin ise Temmuz 2014 olduğunu, ek sözleşmenin 12. maddesinde 30.04.2013 tarihine kadar 7 bloğun temel ruhsatlarının alınarak inşaata fiilen başlanacağı ve temel betonlarının atılmış olacağının belirtildiğini ve bu hükme riayet edilmediği takdirde sözleşmenin kanuni bir merasime hacet kalmaksızın kalkar hükmünün yer aldığını, yüklenicinin 30.04.2013 tarihine kadar 7 bloğun temel betonlarını atması, 30.05.2013 tarihine kadar da zemin kat tavan betonlarını tamamlayıp, işe hiç ara vermeden fasılasız devam etmesi ve arsa sahiplerinde işin zamanında bitirileceği kanaati hasıl olursa sözleşme süresinin 30 Ekim 2015 tarihine kadar uzatılabileceğinin belirtildiğini, mevcut durumdan anlaşılacağı üzere 7 bloğun temelinin atılmadığını zemin katların tavan bloğunun yapılmadığını, fasılasız da çalışmanın olmadığını, esas sözleşmeye göre yüklenicinin belirlenen sürede işe fiilen başlamaması ve gecikme halindeki yaptırımlar yüklenicinin aczi halinde uygulanacak hükümlerin düzenlendiğini, sözleşmenin taraflara yüklediği edimlerin yerine getirilmemesi halinde tek taraflı olarak taraflara fesih hakkı tanındığını, davalıya edimlerin yerine getirmesi için çeşitli tarihlerde fesih içerikli ihtarnameler çekildiğini, davalının edimlerini yerine getirmemesi sebebi ile temerrüte düştüğünü, basiretli tacire yakışmayacak şekilde ağır kusurla sözleşme hükümlerini ihlal ettiğini, çevre duvarı örme dışında hiçbir işlem yapmadığını, emlak vergilerinin davacı tarafından cezalı olarak ödendiğini, durumun tespiti yönünden ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/26 D. iş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, tespite göre inşaat seviyesinin %2 olarak hesaplandığını, 30.10.2015 tarihi itibari ile inşaatın bitmesinin mümkün olmadığının tespit edildiğini, ayrıca davalının şantiye şefinin istifa ettiğini, bekçisinin de ücretini ödeyemediğini, şirket ve şirket ortaklarının aciz halinde olduğunu, buna ilişkin birden fazla icra dosyası bulunduğunu beyanla, taraflar arasında imzalanmış ... ... 1. Noterliği'nin 14.09.2010 tarih 18480 yevmiye nolu, Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ... . Noterliği'nin 18.03.2013 tarih 05660 sayılı Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme'nin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici şirket vekili; taraflar arasında imzalanmış ana sözleşme gereğince davacı kooperatife ait birden fazla ada ve parselin birleştirilerek konut yapılması işinin üstlenildiğini, 4 farklı adada bulunan 27 parselin birleştirilmesi ve emsal oranların artırılması konusunda çalışmalara hemen başlandığını, parsellerin birleştirilmesinin sağlandığını, imar plan tadilatı işleminin tamamlandığını, müvekkili yüklenici şirket sayesinde inşaat alanının 28400 m²'den, 64290 m²'ye çıkartıldığını, yeni tapuların 22.12.2011 tarihinde davacı adına alındığını, davalı şirkete verilmesi gereken vekaletnamelerin 2 yıl sonra verildiğini, ancak davacı tarafın oluşan rant sebebi ile örf ve adete aykırı davranışlar içerisine girdiğini, davacı tarafın yapması gereken işlemleri beklemesine rağmen sonuç alamaması sebebi ile 24.04.2012 tarihli ihtarnameyi çektiği halde olumlu bir sonuç alınamadığını, davacının müvekkilini oyalayarak sözleşmeden dönme şartlarını oluşturmaya çalıştığını, müvekkili şirket sayesinde daire sayısı ve daire sayısı alanlarının yükseldiğini, davacının ana sözleşmeye göre alması gereken büyüklük ve adetten daha fazla büyüklük ve adetteki daireyi alarak ek sözleşme imzaladığını, çabaların boşa gitmemesi adına sözleşmenin imzalandığını, müvekkil şirketin harçları ödeyerek inşaat ruhsatlarını aldığını kat irtifaklarını kurduğunu, ancak inşaatın yapılmasında hukuki ve fiili engeller bulunduğunu, davacı tarafından bu hususun kasıtlı olarak gizlendiğini, çevre duvarının örüldüğünü, temel hafriyatlarının alınması sırasında ana su borusu hatlarına rastlandığını, derhal davacı kooperatif yönetimine bilgi verildiğini, 11.07.2013 tarihli dilekçe ile de, su borularının deplase edilmesinin istendiğini, ASKİ tarafından 23.07.2013 tarihli cevabi yazıda deplase işlemi için Proje Daire Başkanlığı'na tatbikat projesi hazırlanması konusunda bilgi verildiğinin bildirildiğini, 08.11.2013 tarihli yazı ile de inşaat çalışmalarına başlanan çalışma sahası içerisinde ASKİ'ye bağlı ... İlçesini besleyen içme suyu şebeke hatlarının geçtiğini ve bu hatlara yaklaşıldığının tespit edilmesi sebebi ile hattın yüksek basınçta içme suyu taşıması sebebi ile yakınında kazı yapılmasının uygun olmadığının belirtildiğini, 11.11.2013 tarihli yazı ile de etüt ve planlama çalışmalarına başlandığını, gerekli izinlerin alınmasını müteakip değerlendirme yapılabileceğinin bildirildiğini, 02.12.2013 ve 23.07.2014 tarihinde de çeşitli yazışmalar yapıldığını, yüklenici müvekkilin gerek ana sözleşme gerekse ek sözleşme sırasında ana isale su hatları konusunda davacı tarafından bilgilendirme yapılmadığını, davacının inşaat alanındaki bu durumu bilmemesinin mümkün olmadığını, inşaat alanının hukuki ve fiili engellerden arınmış şekilde sorunsuz olarak kendisine teslim edilmediğini, bu sebeple davacının dava açma hakkının bulunmadığını, davacı tarafça 02.07.2014 tarihinde sözleşmelerin fesh edildiğinin taraflarına bildirilmesinin yasal olmadığını, davacının kötüniyetli olarak başka bir firma ile yok hükmünde sözleşme imzaladığını, davacı kooperatifin kötüniyetli olduğunu, ruhsat zamanı müvekkil şirketin bütün borçları ödediğini ancak, belediye memurunun maddi hata sonucu yapmış olduğu yanlış hesaplamadan kaynaklanan bedelin davacı tarafça ödendiği iddia edilen bir borç olduğunu, diğer borçların müvekkil tarafından ödendiğini beyanla karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 21.04.2016 tarih ve 2015/177 Esas, 2016/152 Karar sayılı kararı ile davalı yüklenicinin süresinde ruhsat almadığı, arsadan geçen içme suyu boru hattı konusunda basiretli tacir gibi davranmadığı, sözleşme konusu blokların vaziyet planı değişikliği ile inşaatların yapılabileceğinin belediye yazısı ile bildirildiği ve bu nedenle davalı yüklenici temerrütü oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulüne ve sözleşmenin feshine karar verilmiş kararın davalı vekilince temyizi üzerine Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi'nin 15.02.2018 tarih, 2016/7605 Esas, 2018/428 Karar sayılı ilamı ile karar onanmış, davalı vekili tarafından yasal süresi içerisinde karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.

Taraflar arasında ... 1. Noterliği'nin 14.09.2010 tarih 18480 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" başlıklı ve ... 36. Noterliği'nin 18.03.2013 tarih 05660 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme" başlıklı eser sözleşmesi niteliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği konusunda çekişme bulunmamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek, arsa sahiplerinin edimi de sözleşmedeki paylaşıma göre yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devretmektir. Bu anlamda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmelerinin bir türü olup, iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler karma nitelikli sözleşmelerdendir ve akit yapma özgürlüğü çerçevesinde düzenlenirler. Bu sözleşmelere de niteliğine aykırı düşmedikçe Türk Borçlar Kanunu'nun 29, 237, 243, 470-486 ve Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 716. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandıktan sonra akdin ifası için taraflara yüklenen borç ve haklar bulunmaktadır. Bu anlamda arsa sahibinin borçları; yapı ruhsatı alma ve yapı denetim sözleşmesi borcu, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcu ve arsa veya bağımsız bölüm tapu kaydının devir borcu olarak sıralanabilir. Bu borçlardan, arsanın inşaat yapılabilir ayıpsız teslim borcunun kapsamına, arsanın fiziki olarak ve hukuki sınırlandırmalardan arınmış olarak teslimi girmektedir. Bir başka deyişle arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsayı yükleniciye fiziki ve hukuki ayıplarından arınmış olarak teslim etmek borcu içerisindedir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa içerisinden ASKİ'ye ait içme suyu hattının geçtiğinin ve bu hattın deplase edilmesinin de uzun zaman alacağının ve bu boruların bulunması nedeniyle davaya konu arsa üzerine 7 bloktan 3 tanesinin yapılamayacağının Belediye yazısı ile sabit olduğu, bu hali ile 18.03.2013 tarihli ek sözleşmede öngörülen temel betonlarının atılması ve zemin kat tavanlarının yapılmasının, arsa sahibince fiziki ve hukuki ayıpsız olarak arsanın teslim edilmemesi nedeniyle imkânsız olduğu ve bu durumun sözleşme imzalandığı sırada tapu kaydında yer almaması nedeniyle yüklenici şirket tarafından bilinmesinin mümkün bulunmadığı, yüklenicinin bu hususu bilerek sözleşmeyi imzaladığı hususunun davacı arsa sahibince ispatlanamadığı anlaşılmakla davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır. Yerel mahkeme kararının bu gerekçeyle bozulması gerekirken onandığı bu kez yapılan incelemeden anlaşıldığından hükmün belirtilen gerekçelerle bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının karar düzeltme taleplerinin kabulüyle Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi'nin 15.02.2018 tarih, 2016/7605 Esas, 2018/428 Karar sayılı onama ilamının kaldırılarak yerel mahkeme hükmünün davalı yararına BOZULMASINA, ödediği karar düzeltme ve temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 18.04.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Önceki Haber

Avukatın uyuşmazlıkla bağlantısı olmayan ve somut delile dayanmayan açıklamaları-İddia ve savunma dokunulmazlığının sınırları

Sonraki Haber

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi halinde yüklenici zararının hesaplanması yöntemi

Yorumlar

Henüz yorum yapılmadı.

Yorum Yap