İnançlı temlik -Tapu iptali ve tescil-Peş peşe gerçekleşen satışlar-Emsal HGK kararı

6.4.2021 22:02:36

Hukuk Genel Kurulu         2018/1065 E.  ,  2020/180 K.


"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi



1. Taraflar arasındaki “Tapu iptali ve tescil, tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın tapu iptali ve tescil istemi yönünden kabulüne, birleştirilen davalarda diğer istemler yönünden karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:


I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacılar tarafından birden fazla dava açılmış olup, yargılama sırasında birleştirilerek görülmüştür.

4.1. Davacılar ... ve arkadaşları vekili 04.03.2010 tarihli dava dilekçesinde; müvekkillerinin nakit paraya ihtiyaç duymaları nedeniyle kendilerine 770.000 Amerikan Doları (USD) borç verebileceğini belirten ...'a, Beykoz, Paşabahçe Mahallesi, 40 pafta, 874 ada, 118 parselde kain S.S. Riva Evleri Yapı Kooperatifinde bulunan A-9 blok 3. kat 10 numaralı ile A-12 blok zemin kat 3 numaralı bağımsız bölümleri teminat amacıyla tapuda devrettiklerini, ...'ın protokol gereği ödemesi gereken parayı ödemeden taşınmazları davalı ...'a devrettiğini, davalının ... ile birlikte hareket ederek kötü niyetli olduğunu ileri sürerek taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

4.2. Davacılar vekili 10.06.2010 tarihli dava dilekçesi ile, aynı hukuki nedenlere dayalı olarak tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde taşınmazların rayiç değerlerinin davalı ...’dan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

4.3. Davacılar vekili 06.09.2012 tarihli dava dilekçesi ile de; yargılama sırasında A-9 blok 3. kat 10 numaralı bağımsız bölümün davalı ...’a, onun tarafından davalı ... ...’a, ... ... tarafından da davalı ...’a satıldığını, bu kişilerin de kötü niyetli olduklarını ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davacılar tarafından açılan asıl ve birleşen davalarda birden fazla davalı bulunmaktadır.

5.1. Davalı ... vekili 25.05.2010 tarihli cevap dilekçesinde; müvekkili tarafından Hak Akaryakıt Ürünleri Tic. İnş ve Nak. Tic. Ltd. şirketindeki hisselerin ...'a devredilerek davaya konu taşınmazların satın alındığını, bedelsiz satışın söz konusu olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli olarak ve tapu siciline güvenerek davaya konu taşınmazları satın aldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

5.2. Birleşen davada (2010/180 E.) davalı ... 05.07.2010 tarihli cevap dilekçesinde; davacılar aracılığıyla dava konusu edilen dairelerin sahibi olan Mavigül Şahin ve Kemal Özden’e toplamda 770.000 USD ödediğini, daireleri teslim etmemeleri nedeniyle komisyon ücretlerini ödemediğini, ...’ın ortağının akrabası olmadığını, şirket hisseleri karşılığında daireleri devrettiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

5.3. Birleşen davada (2012/574 E.) davalı ... vekili 27.11.2012 tarihli cevap dilekçesinde; davacı tarafın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nun 125. maddesinde öngörülen usuli işlemleri tamamlamadan eldeki davayı açamayacağını, derdestlik itirazında bulunduklarını ve müvekkilinin gayrimenkulü tapu kaydına güvenerek iyi niyetli olarak satın aldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

5.4. Birleşen davada (2012/574 E.) davalı ... 14.10.2012 tarihli cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazı ...'dan satın alıp ... ...'a devrettiğini, satışın muvazaalı olmadığını, taşınmaz üzerinde hakkı bulunmadığından davanın tarafı olmadığını belirterek davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini istemiştir.

5.5. Birleşen davada (2012/574 E.) davalı ... ...; savunmada bulunmamıştır.

Mahkeme Kararı:

6. Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.06.2011 tarihli ve 2010/66 E., 2011/147 K. sayılı kararı ile; dava konusu Beykoz, Paşabahçe Mahallesi, 874 ada, 18 parsel sayılı taşınmazda A-9 blok 3. kat 10 numaralı ve A-12 blok zemin kat 3 numaralı bağımsız bölümlerin davacılar adına kayıtlı iken taraflar arasında yapılan protokol gereği ...'a devredildiği, ...'ın 16.02.2010 tarihinde daireleri davalı ...'a sattığı, bu satışın gerçek bir satış olduğu gerekçeleriyle davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine, birleştirilen 2010/180 E. sayılı dosyada rayiç bedelin istenmesine ilişkin talebin kabulü ile, 25.05.2011 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen 525.000TL rayiç bedelin davalı ...’dan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

7. Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 24.02.2012 tarihli ve 2011/15066 E., 2012/2536 K. sayılı kararı ile; davada dayanılan ve davacılar ile davalı ... arasında imzalanan tarihsiz “protokol” başlıklı belgenin bir inançlı temlik işlemi olduğu, soruna 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 873. maddesi ve “Lex commissoria yasağı” çerçevesinde bakılırsa davalıya hem başlangıçta yapılan inançlı temlik işlemi ve hem de dayanılan “protokol” başlıklı sözleşmenin geçerli olduğu, ne var ki davacılar kendilerine verilmesi kararlaştırılan borç para verilmediğinden, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilecekleri, ancak dava konusu taşınmazların mülkiyeti davalı ... üzerinde kalmayıp, 16.02.2010 tarihinde diğer davalı ...’a devredildiği, ilke olarak davalılardan ...'ın iyiniyetli tapu maliki kabul edilmesi gerektiği, bu saptamaya göre, kayda sonradan malik olan davalı ...’ın iyiniyetli veya kötüniyetli olup olmadığının yeterli biçimde araştırılması gerektiği gerekçeleriyle hüküm bozulmuştur.

9. Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesince bozma kararına uyulmak suretiyle yapılan yargılama neticesinde 28.04.2014 tarihli ve 2012/261 E., 2014/197 K. sayılı kararı ile; dava konusu bağımsız bölümler davacılar adına kayıtlı iken taraflar arasında yapılan protokol gereği ...'a satıldığı, ...'ın 16.02.2010 tarihinde daireleri davalı ...'a sattığı, ...'ın A-9 blok 3. kat 10 numaralı bağımsız bölümdeki daireyi ...'a sattığı, bu satışların gerçek bir satış olmadığının kötü niyetli olarak yapılmış olduğunun dinlenen samimi tanık anlatımlarından anlaşılmış olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile bu dosya ve 2012/574 E. sayılı dosyanın davalısı olan ... adına kayıtlı olan 874 ada 118 parsel A-9 blok 3. kat 10 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, davalı ... adına kayıtlı olan 874 ada 118 parsel A-12 blok zemin kat 3 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, birleştirilen 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/574 E. sayılı dosyasında davalılar ... ve ... ... hakkında karar verilmesine yer olmadığına, birleştirilen 2010/180 E. sayılı dosyada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

10. Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

11. Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 31.03.2015 tarihli ve 2014/16927 E., 2015/3529 K. sayılı kararı ile; çekişme konusu bağımsız bölüm tapu kayıtlarına göre 2009 yılında kat irtifakı ile dava dışı kooperatif adına kayıtlı iken 03.02.2010 tarihinde ferdileşme sonucu davalı ... adına, Celal’in 16.02.2010 tarihinde satışı üzerine davalı ... adına kayıtlı iken yargılama sırasında 06.07.2011 tarihinde davalı ...’a devredildiği, İsmail’in de 05.10.2011 tarihinde davalı ... ...’a, ...'ın da 23.02.2012 tarihinde davalı ...’a satış yoluyla devrettiği, davacıların, davalı ..., İsmail, ... ve Tülin’in kötü niyetli olduğunu, taşınmazı yolsuz olarak edindiklerini iddia ettiği, bu durumda son malik davalı ...’in taşınmazın davacılara ait olduğuna ilişkin bilgisinin olduğunun kanıtlanması gerektiği, davalı ...'in taşınmazı davalı ...’dan edindiği ve 3091 sayılı Yasa uyarınca yapılan soruşturmada taşınmazın davacı ...'ın tasarrufunda bulunmadığının anlaşıldığı, davalı ... ile davalılar Celal, Güneş, İsmail ve ...’ın davacıları zararlandırmak amacıyla birlikte hareket ettiklerine ilişkin bir kanıt sunulmadığı, bu nedenle, davalı ...’in dava konusu taşınmazı TMK’nın 1024. maddesi uyarınca yolsuz olarak adına tescilini sağladığı kanıtlanamadığından kazanımının TMK’nın 1023. madde uyarınca korunması gerektiği, dolayısıyla, davalı ... hakkındaki tapu iptali ve tescil isteminin reddi gerektiği gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

12. Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.10.2017 tarihli ve 2016/302 E., 2017/389 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın camlarında "satılık değildir" yazısının asılı bulunduğu, taşınmazın el değiştiren maliklerinin taşınmazı kullanmadıkları gibi taşınmazın anahtarlarının davacı ...'da olduğunun bağımsız kamu tanığı site görevlisi Uğur Demirci'nin dosya kapsamı ile uyumlu beyanlarından anlaşıldığı, hayatın olağan akışı içerisinde bu miktardaki bir taşınmazı makul, dürüst ve orta zekâlı bir insanın görmeden satın alabileceğinin düşünülemeyeceği, Mahkemece ihtiyati tedbirlerin kaldırılması üzerine taşınmazın üçüncü kişilere devir gördüğü ve 5 ay içinde üç kişi arasında el değiştirdiği, davalı ...'in beşinci malik olduğu, bu anlamda Tülin'in kazanımının TMK'nın 1023. maddesindeki korumadan yararlanamayacağı gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

13. Direnme kararı süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.


II. UYUŞMAZLIK

14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; çekişmeli 874 ada 118 parselde kain A-9 blok 3. kat 10 numaralı bağımsız bölümü 23.02.2012 tarihinde malik olan davalı ... ...'dan satın alan davalı ...'ın, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesinden yararlanmasının mümkün olup olmadığı, burada varılacak sonuca aynı Kanunun 1025. maddesi gereğince tapu kaydının iptalinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.


III. GEREKÇE

15. Dava, inançlı işlem ve muvazaa hukuksal nedenlerine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı hâlde tazminat istemine ilişkindir.

16. Bilindiği üzere Türk Hukukunda inançlı işlemleri doğrudan düzenleyen bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Ancak uygulama ve öğretide, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 26. (Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 19.) maddesinde yer alan "sözleşme özgürlüğü" ilkesi kapsamında inançlı sözleşmelerin düzenlenebileceği ve geçerliliği kabul edilmektedir. İnanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.

17. İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye "inanan" adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de "inanılan" denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise "inanç konusu şey" olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır.

18. İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi bulunduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır.

19. İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir.

20. Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek veya idare olunmak üzere mal varlığına dâhil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar. Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanımaktadır.

21. İnanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. Anılan sözleşmelerde, taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini; devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını; bu arada tabi ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler. İnanç sözleşmelerinin tarafları arasında, onların gerçek iradelerini ve akitten amaçladıklarını yansıtması bakımından geçerli olduğu; taraflarına Borçlar Kanunu çerçevesinde nispi haklarını talep etme olanağını verdiği tartışmasızdır.

22. Burada üzerinde durulması gereken husus, taşınmaz mallar ya da şekle bağlı akitlerde, inanç sözleşmelerinin ne gibi hukuki sonuç doğuracağıdır. Diğer bir anlatımla, sözleşmede öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, taşınmaz mülkiyetinin naklinin sebebini oluşturup oluşturmayacağıdır.

23. Uygulamada mesele 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ilişkilendirilip, bu karar dayanak yapılmak suretiyle çözüme gidilmektedir. Söz konusu kararda; eski hukuka göre mümkün ve geçerli olan muvazaa ve nam-ı müstear iddialarının, Medeni Kanunun yürürlüğünden sonra taşınmaz mallar hakkında dinlenip dinlenemeyeceği tartışılmıştır.

24. Anılan kararda; çeşitli sebep ve amaçlarla bir taşınmaz kaydına gerçek malik yerine başka bir nam ve bir sözleşmede akitlerden biri yerine üçüncü bir şahsın gösterilmesinin mümkün olduğu, bu gibi hâllerde vekilin kendi namına ve müvekkili hesabına yaptığı tasarruflarda olduğu gibi hukuki bir durum veya herhangi bir maksatla üçüncü şahıslardan gerçeği gizleme gayesi güdülebileceği, "kötü niyetli ve haksız gizlemeler" dışında, belirtilen olasılıklara göre açılacak bir davanın, gerçekten, ya mevcut bir hakka dayanarak bir el değiştirme veya bir hakkın korunması niteliğini taşıyacağı; bu durumun da, temsil ve vekâlet ilişkisinde, mülkiyette halefiyet esası olarak kabul edilmiş bir husus olup, halefiyeti düzeltme amacıyla öncelikle mülkiyetin vekile aidiyeti düşünülse bile, temsil hükümlerine aykırı olduğundan bunun korunması ve devamına hükmolunamayacağı, zira Borçlar Kanunu’nun "müvekkil vekiline karşı muhtelif borçlarını ifa edince vekilin kendi namına ve müvekkili hesabına üçüncü şahıstaki alacağı müvekkilin olur" hükmünün bu düşünceyi doğruladığı, öte yandan gerek taşınır, gerek taşınmaz mallara ilişkin olsun nam-ı müstear hadiselerinde, meselenin bir istihkak ve mülkiyet davası niteliğini geçemeyeceğinden, ne resmî senet, ne de şekil meselesinin bahse konu olamayacağı, meselenin akitte ve isimde muvazaayı kapsamına alan Borçlar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında düşünülmesinin kanunun amacına uygun düşeceğine değinildikten sonra sonuçta, nam-ı müstear davalarının dinlenebilir ve yazılı delil ile ispatının mümkün olduğuna hükmolunmuştur.

25. İçtihadı birleştirme kararlarının konularıyla sınırlı, sonuçlarıyla bağlayıcı bulunduğu tartışmasızdır. Belirtilen içtihadı birleştirme kararında da değinildiği üzere; inanç sözleşmeleri bir yandan mülkiyeti nakil borcu doğurması bakımından tarafları bağlayıcı, diğer yandan, mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmesi açısından tasarruf işlemlerini bünyesinde barındıran sözleşmelerdir. Bu durumda koşulların oluşması hâlinde taşınmaz mülkiyetini nakil özelliğini taşıdığı kabul edilmelidir.

26. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 14.11.2019 tarihli ve 2017/1-1254 E., 2019/1197 K. sayılı kararında da aynı ilkeler benimsenmiştir.

27. İspat kuralları açısından bakıldığında ise inançlı işlem nedeniyle iade, tazminat veya sözleşmenin feshini isteyen tarafın 4721 sayılı TMK’nın 6 ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 190/1. maddesi uyarınca iddiasını ispat etmesi gerektiği kuşkusuzdur.

28. İnançlı işlemi doğrudan düzenleyen bir kanun hükmü bulunmadığından, ispatı hakkında da kanunlarımızda bir hüküm yer almış değildir. İnançlı işlemin ana unsurları, inanç sözleşmesi ve kazandırıcı işlem (hakkın devri işlemi) nasıl özel bir şekle bağlı değilse, inançlı işlemin ispatında da, kural olarak özel bir biçim koşulunun aranmaması, inançlı işlemin ispatında genel hükümlerin uygulanması gerekir (Özkaya, E.; İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, 6. Baskı, s. 61).

29. Diğer taraftan, inanç sözleşmesinin yazılı olması koşulu bir geçerlilik şartı olmayıp ispat şartıdır. İnançlı işlemin yazılı delilini inanç sözleşmesi oluşturmaktadır. Kazandırıcı işlem resmî şekilde yapılsa dahi inanç sözleşmesinin resmî şekilde yapılması gerekli olmayıp sadece yazılı yapılması zorunlu ve yeterlidir. Nitekim bu husus yukarıda etraflıca açıklandığı üzere 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında da belirtilmiştir. Öteki deyişle, tapulu taşınmazın inançlı işlemle temlikinde, inançlı işlemin yazılı biçimde yapılması gerekli ve yeterli olup yazılı şeklin bir ispat koşulu olduğu 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararının gereğidir.

30. Uygulamada, açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa bile yanlar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı taraf elinden çıkmış yazılı delil başlangıcı (1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK) m. 292) niteliğinde bir belge varsa, inanç sözleşmesinin "tanık" dâhil her türlü delil ile kanıtlanabileceği kabul edilmiştir (Hukuk Genel Kurulunun 28.12.2005 tarihli ve 2005/14-677 E., 2005/774 K sayılı kararı).

31. Yine Hukuk Genel Kurulunun 14.07.2010 tarihli ve 2010/14-394 E., 2010/395 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, inançlı işleme konu belgenin akit tarihinden önce ya da sonra düzenlenmesinin sonuca bir etkisi bulunmamaktadır.

32. Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olayın incelenmesine gelince, davacıların dayandığı davalı ... ile aralarında düzenlenen adi yazılı, tarihsiz “Protokol” başlıklı belgede, taşınmazların davalı ...’den alınacak borcun teminatı olarak devredileceği, borcun ödenmesiyle iade edileceği ancak borcun 10.09.2010 tarihine kadar ödenmemesi halinde taşınmazların borca mahsup edileceği ve anılan tarihe kadar taşınmazların üçüncü kişiye devredilmeyeceği kararlaştırılmıştır.

33. Çekişme konusu A-9 blok 3. kat 10 numaralı bağımsız bölüm, dava dışı kooperatifin 23.01.2010 tarihli ve 564 numaralı Yönetim Kurulu Kararı ile kooperatif ortağı bulunan dava dışı Mavigül Şahin’in ortaklık hak ve payının davacılara devredildiği ve davacılardan ... adına yazılmasının istenildiği, bağımsız bölüm tapu kayıtlarına göre 2009 yılında kat irtifakı ile dava dışı kooperatif adına kayıtlı iken 03.02.2010 tarihinde ferdileşme sonucu davalı ... adına, ...’ın 16.02.2010 tarihli satışı üzerine davalı ... adına kaydedildiği, davalı ... adına kayıtlı iken yargılama sırasında 06.07.2011 tarihinde davalı ...’a devredildiği, ... tarafından da 05.10.2011 tarihinde davalı ... ...’a, ... ...'ın da 23.02.2012 tarihinde davalı ...’a satış yoluyla devrettiği anlaşılmaktadır.

34. Hemen ifade etmek gerekir ki, yukarıda içeriği açıklanan “Protokol” başlıklı sözleşmenin bir inanç sözleşmesi niteliğinde bulunduğu açık olup, inançlı temlik işlemi ve dayanılan “Protokol” başlıklı sözleşmenin geçerli olduğu hususunda yerel mahkeme ile Özel Daire arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Diğer yandan, TMK’nın 873. maddesi hükmü gereğince borçlu borcunu ödemediği takdirde alacaklıya taşınmazı temellük etme hakkı veren her türlü sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda davalı ...’ın mülkiyeti kendisine devredilen taşınmazlar üzerinde hak iddia edebilmesi, davacılara 770.000,00 USD ödemesine bağlı olup, aksi takdirde, sözleşme gereğince üzerine geçirilen mülkiyet sebepsiz kalacaktır. Davalı ... tarafından davacılara verilmesi kararlaştırılan borç paranın verilmediği anlaşıldığından, davacıların taşınmazların mülkiyetinin iadesini isteyebileceği kuşkusuzdur. Çünkü, TMK’nın 1025. maddesine göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

35. Ne var ki, çekişmeli taşınmazların mülkiyeti davalı ... üzerinde kalmamış, bu davalı mülkiyetini 03.02.2010 tarihinde kazandığı taşınmazları tapuda satış suretiyle 16.02.2010 tarihinde diğer davalı ...’a devretmiş, çekişmeli A9 blok 3. kat 10 numaralı bağımsız bölüm de yargılama sırasında sırasıyla diğer davalılar ..., ... ... ve ...’a devredilmiştir. Taşınmazı kayden iktisap eden 5. el durumundaki ..., tapu sicilindeki kayda güvenmek suretiyle bağımsız bölümü iyi niyetle satın aldığını savunmuştur.

36. Gerçekten de hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alışverişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Belirtilen bu ilke TMK’nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde yer almıştır.

37. Bununla birlikte, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse; diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutularak, bu yönde tüm delillerin derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

38. Öte yandan TMK’nın “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi;

“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de iyi niyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır.

39. Dosya kapsamından, taşınmazların 16.02.2010 tarihinde davalı ...’a devredilmesinden sonra davacılar tarafından davalı ... aleyhine 04.03.2010 tarihinde dava açılarak, taşınmazların inançlı olarak devredildiği iddiası ile tapu iptali ve tescil isteminde bulunulduğu, bu dava sırasında taşınmazın devrinin önlenmesi amacıyla tedbir kararı verildiği ve 11.03.2010 tarihinde tedbir şerhinin tapuya işlendiği anlaşılmaktadır. Ancak, mahkemenin 06.06.2011 tarihli davacıların tapu iptali ve tescil isteminin reddine, birleşen davada talep konusu olan tazminat isteminin kabulüne ilişkin ilk kararından sonra, 05.07.2011 tarihli tapu müdürlüğüne hitaben yazılan ihtiyati tedbirin kaldırılması talepli müzekkere üzerine 05.07.2011 tarihinde ihtiyati tedbir şerhi terkin edilmiş ve çekişmeli A-9 blok 3. Kat 10 numaralı bağımsız bölüm şerhin terkin tarihinden 1 gün sonra 06.07.2011 tarihinde davalı ...’a, İsmail tarafından 05.10.2011 tarihinde davalı ... ...’a, ... tarafından da 23.02.2012 tarihinde davalı ...’a satılmıştır. Dosya arasına alınan Beykoz Cumhuriyet Başsavcılığının 2010/1766 Sor. No., 2010/3521 K. sayılı dosyası, bir kısım kolluk aşamasında alınan ifadelere ilişkin tutanaklar, Beykoz 1. Asliye Ceza Mahkemesinin 2012/17 E. sayılı dosyasına ait duruşma tutanağı, Beykoz Kaymakamlığı İlçe İdare Kurulu Bürosunun 14.12.2011 tarihli ve 25 sayılı karar ve tanık beyanlarından; davalı ...’ın 03.10.2011 tarihinde müşteki olarak ifade verdiği kolluk ifadesinde, akrabası olan ... ve arkadaşı ...’nın eldeki davanın davacıları tarafından kaçırılmış olabileceğini ifade ettiği, Beykoz Kaymakamlığı İlçe İdare Kurulu Bürosunun 14.12.2011 tarihli ve 25 sayılı kararında, şikâyet edenin ... ..., karşı tarafın ... olduğu, tarafların nizalı yerle ilgili anlaşmazlığının mülkiyete dayalı hukuki mahiyette olduğu, 3091 sayılı Kanunla çözümünün mümkün olmadığı, tarafların zilyetliklerinin bulunmadığı belirtilerek 3091 sayılı Kanun’un 21. maddesi gereğince mahallinde soruşturma yapılmadan şikâyet edenin talebinin reddine, tarafların üstün hak iddiası yönünden genel hükümler dairesinde yargı yoluna başvurabileceklerine karar verildiği, Beykoz 1. Asliye Ceza Mahkemesinin 2012/17 E. sayılı dosyasında, sanık olan ...’ın evin anahtarlarının kendisinde olduğunu, kapının anahtarlarını değiştirmediğini beyan ettiği ve hakkındaki taşınmazdan yararlanmaya engel olma suçundan beraat kararı verildiği, çekişmeli taşınmazın bulunduğu sitede danışma görevlisi olan davacı tanık Uğur Demirci’nin beyanında, görevli olduğu 3 yıl süresince çekişmeli dairenin anahtarının ...’da bulunduğunu, bir bayanın gelerek daireyi satın aldığını ancak anahtarı olmadığını söylediğini ifade ettiği görülmüştür.

40. Açıklanan tüm bu olgular bir arada değerlendirildiğinde; çekişmeli taşınmazın kısa sürelerle tapuda el değiştirmesine rağmen hiçbir zaman satın alan davalıların zilyetliğine geçmediği, anahtarının hâlen davacı ...’da bulunduğu, taşınmazı 5. el olarak satın alan davalı ...’ın da dava konusu daireyi hiç görmeden satın almasının genel hayat tecrübelerine aykırı olduğu gibi resmî akde göre 267.000,00TL bedelle satın aldığı anlaşıldığı hâlde herhangi bir ödeme belgesi sunmadığı hususları birlikte gözetildiğinde, davalıların işbirliği içerisinde hareket ettikleri ve taşınmazı en son satın alan davalı ...’ın da iktisabının iyi niyetli olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu hâlde davalının TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağı söylenemeyecektir.

41. Tüm bu nedenlerle, mahkemenin yazılı şekilde karar vermesinde bir isabetsizlik görülmediğinden usul ve yasaya uygun direnme kararının onanması gerekmiştir.


IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile yukarıda açıklanan nedenlerle direnme kararının ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı (21.017,10TL) harcın temyiz edenden alınmasına,

HUMK’nın 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.02.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.