Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez

21.3.2022 17:25:28

3. Hukuk Dairesi         2017/4763 E.  ,  2018/13351 K.


MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ



Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalının 01/10/2006 tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu büroyu kiraladığını, kira sözleşmesinde aylık kiranın 675 TL olarak belirlendiğini, yıllık kira artışının TEFE+%5 olarak kararlaştırıldığını ancak davalının kira sözleşmesinin devamı boyunca yıllık artışları sözleşmede belirtildiği şekilde yapmadığını, sözleşmesinin son aylarında kira bedelini ödenmediğini, sözleşme boyunca toplam 78.355,00 TL kira ödenmesi gerekirken toplam 66.535,00 TL ödeme yapılığını, ödenmeyen kira farkı olan 11.820,00 TL’nin tahsili için ilamsız icra takibi yapıldığını, davalının takibe itiraz ederek takibi durdurduğunu ileri sürerek, davalının takibe vaki itirazının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; davacının, taşınmazın tahliyesinden sonra kira alacaklarının bulunduğu gerekçesiyle icra takibi başlattığını, 2006-2007-2008 yıllarına ait kira farkını zamanaşımı nedeniyle isteyemeyeceğini, kaldı ki kendisinin her sene gerekli artışları yaptığını, kiralarını zamanında ödediğini, kira sözleşmesi devam ederken aynı iş hanının 4. katında bulunan taşınmazın tamamını satın aldığını ve tadilat başlattığını, davacıya tadilatın nisan ayı gibi biteceğini mayıs ayında taşınmazı tahliye edeceğinin bildirildiğini, yıllardır süre gelen ilişkide bir sorun yaşanmadığından anahtarın tesliminin sorun edilmediğini, ancak taşınmazı istediği süre içinde kiraya veremediğinden davacının kira süresinin sonuna kadar olan kira parasını da talep ettiğini, yine davacının yıllarca hiçbir itirazı kayıt ileri sürmeden banka hesabına yatırılan tüm kiraları kabul ettiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; kural olarak, kira sözleşmesinin kira bedelini düzenleyen hükmünün taraflarca yazılı olarak kaldırılmadığı veya kira tespit davası açılmadığı sürece tarafları bağlayacağı, ancak bu kuralın her olaya uygulanmasının da doğru olmayacağı, taraflar arasındaki kira ilişkisinin altı tam yıl devam ettiği ve kiracılık ilişkisi devam ettiği sürece kiranın yeterince veya hiç arttırılmadığı biçiminde bir ihtilaf yaşamadığı, ihtilafın tahliyeden sonra çıktığı, somut olayda 675TL ile başlayan kiranın yenilenen dönemlerde 740TL, 800TL ve 900TL biçiminde artışa tabi olduğu gibi bazı yıllarda da hiç artışın vaki olmadığı, uzun süre ve kira ilişkisi devam ederken ihtilaf yaşanmaması nedeni ile artış şartından kısmen veya tamamen tarafların zımnen vazgeçtiklerinin kabulü gerektiği, banka ekstresine göre kiracının tüm kira ödemesi 51.570TL ise de; davacı icra takibi sırasında tüm kira ödemesinin 54.695TL dava dilekçesinde ise 66.535TL olduğunu kabul ettiği, yukarıdaki açıklamlara göre 01/10/2007 ila 01/10/2012 arası kiracının borcunun (740*12=8880, 740*12=8880, 800*12=9600, 800*12=9600, 900*12=10800) toplam (8800+8800+9600+9600+10800) 47760TLolduğu, halbuki davalının dava dilekçesine göre 01/10/2007 ile 01/10/2012 arası 66.535TL ödediği, dolayısıyla fazla ödemesi olduğu gerekçesi ile sabit olmayan davanın reddine, davalı lehine tazminata hüküm olunmasına yer olmadığına karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1- Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun yürürlüge girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.

Bu durumda; davacıların talebi aşılmadan, talep edilen aylık kira bedelinin 01.07.2012 tarihine kadar olan aylara ilişkin sözleşmede kararlaştırılan artış şartına uygun olarak tespit edilmesi bu tarihten sonraki kira bedelinin ise TBK'nun 344.maddesi hükmü esas alınarak üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hesaplanarak alacak miktarının belirlenmesi ve davalının ödemeleri de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

2- Dava; kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkin olup, davaya konu takip talebinde alacağın miktarı ve ödenen kısmı bellidir. Buna göre; 66.515,00 TL toplam kira alacağı, 54.695,00 TL ödenen kira miktarı olmak üzere, 11.820 TL’nin tahsili amacıyla takip başlatılmıştır. Davacı tarafça her ne kadar dava dilekçesinde; 78.355,00 TL kira alacağı 66.535,00 TL ödenen kira miktarı olarak belirtilmiş ise de bunun maddi hatadan kaynaklandığı belli olup mahkemece; HMK’nun 31.maddesinde düzenlenen aydınlatma ödevi kapsamında davacıya talebi açıklattırılıp, takip talebi ile dava dilekçesi arasındaki çelişkinin giderilmesi sağlandıktan sonra uyuşmazlığın buna göre sonuçlandırılması gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.SONUÇ: Yukarıda 1. ve 2. bendlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26.12.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.