İHALENİN FESHİ SEBEPLERİ

İhalenin feshi sebepleri her olayın kendi şartları yani dosya içeriği dikkate alınarak değerlendirilmesi gereken bir konudur. Aşağıda bu konu ile ilgili örnekleme yapılmaya çalışılmıştır. Bu örneklerden her biri bir Yargıtay içtihadının özeti mahiyetindedir. Hâkim, her olayın özelliklerini dikkate alarak ihalenin feshi konusunda olumlu veya olumsuz bir karar verecektir.

 

İhalenin feshi davası açılması ihale bedelinin ihale alıcısı tarafından ödenmesine engel teşkil etmez. İhale alıcı ihale bedelini ödemek zorundadır. İhale alıcısı ihalenin feshi davası sonuçlanıncaya kadar geçecek süre içerisinde zarar uğramamak için, ihale bedelinin kısa vadeli faiz hesabında değerlendirilmesini talep eder. Talep üzerine ihale bedeli kısa vadeli faiz hesabında değerlendirilir.

 

1.  Yargıtay İçtihatlarına Konu Olan Bazı Örnekler

    Hazırlık işlemleriyle ilgili sebepler

  1. Birinci artırmaya geç kalan icra memurunun, ihaleye yetişememesi nedeniyle birinci ihalenin yapılmaması durumunda taşınmazsın yeniden artırmaya çıkarılması gerektiği.

  2. Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda, taşınmaz hissesinin taksim veya ortaklığının giderilmesi davası açılmadan icra yolu ile satılamayacağı,

  3. İcra memurunun İcra ve İflas Kanunu’nun 129. maddesinde belirtilen koşulların gerçekleşmesine rağmen ileri sürülen peyin azlığından bahisle ihaleyi yapmaktan kaçınamayacağı,

  4. İcra memurunun kendiliğinden ihaleyi durduramayacağı,

  5. İhale bedelinin süresi içinde ödenmemesi durumunda icra memurunun kendiliğinden ihaleyi kaldırması gerektiği,

  6. İhalede bir usulsüzlük bulunsa dahi icra memurunun ihaleyi feshedemeyeceği, ihalenin ancak icra mahkemesi tarafından feshedilebileceği,

 

    İhale İle İlgili fesih sebepleri

  1. 4753 Sayılı Kanun gereğince takyitli taşınmazların bu durumu, 3083 Sayılı Kanun ile ortadan kalktığından, bu taşınmazların haciz edilmesi ve satılmasına kanuni bir engel bulunmadığına,

  2. 6183 Sayılı Kanun uyarınca yapılacak satışlarda, iki satış günü arasında yedi günlük süre bulunması gerekirken, bu süreden uzun veya kısa bir süre konulması,

  3. 6183 Sayılı Kanuna göre yapılan ihalelerde her parsel ya da bağımsız bölümün ayrı ayrı satılacağı,

  4. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. maddesine göre, taşınmazın tapu kaydına konulan şerhin, kesinleşmiş ortaklığın satılarak giderilmesi kararı karşısında, satışın yapılmasını durdurmayacağı,

  5. Açık artırma ile ilgili satışın, icra memurunun ihalesi ile tamamlanacağı,

  6. Aralarında ekonomik bütünlük bulunmayan birden fazla taşınmazın birlikte aynı saatte satılamayacağı,

  7. Arsanın üzerindeki muhtesat ile birlikte satılması gerekirken birlikte satılmaması,

  8. Aynı borç için birden fazla taşınmazın ipotek edilmiş olması halinde, alacaklının hepsinin birden satışını istemesine rağmen, icra memurunun zorunlu olanların satışını yapacağı,

  9. Birinci ihale ile ikinci ihale arasında on günden fazla süre olamayacağı,

  10. Borçlunun da paydaş olduğu taşınmazda payı bulunan üçüncü kişinin borçlu olmadığı halde bu kişinin payının da satılmış olması,

  11. Cebri icra satışlarında önalım (şufa) hakkı kullanılamayacağı,

  12. Elbirliği mülkiyetindeki hissenin haczi için icra mahkemesinden yetki belgesi alınmanın yeterli olduğu,

  13. En yüksek pey süren sıfatı ile taşınmazı satın alan kişinin daha sonra ihale bedelini yatırmayarak ihalenin kaldırılmasına neden olduktan sonra, daha sonra yapılan ihaleye önceki tekliften daha düşük teklif vererek taşınmazı düşük bedelle satın alması halinde, bu davranışın iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı,

  14. İcra hâkiminin, icra müdürünün, icra dairesinde çalışanların kendi daireleri tarafından yapılan artırmaya katılamayacakları,

  15. İcra mahkemesi kararı temyiz edilmesine rağmen temyiz sonucu beklenilmeden icra memuru tarafından satışın yapılması,

  16. İcra mahkemesince, icra memurluğunca ihalenin kaldırılmış olması nedeniyle konusu kalmadığından bahisle ihalenin feshi talebinin reddine karar veremeyeceği,

  17. İhale bedelinin ödenmemesi nedeni ile ihalenin kaldırılması halinde, İcra ve İflâs Kanunu’nun 133. maddesi gereğince ilândan itibaren yedi gün geçmeden yapılan ihalenin feshinin gerekeceği,

  18. İhale başlamadan ihaleye katılacağını bildirip teminat gösteren kişinin ihale devam ettiği sürece ihaleye katılabileceğine,

  19. İhale bedelinin ödenmemesi üzerine, İcra ve İflâs Kanunu’nun 133. maddesine gereğince işlem yapılması gerektiği halde, taşınmazın yeniden birinci ve ikinci ihale günleri belirlenerek satışa çıkarılmasının usulsüz olduğu,

  20. İhale süresinin dolmasına rağmen, pey sürmenin devam etmesi durumunda ihaleye devam etmek gerekirken ihaleye son verilmesi,

  21. İhale şartnamesinde taşınmazın ipotekle yükümlü olarak satışının yapılacağına dair bir kayıt bulunmamasına rağmen, icra memuru tarafından taşınmazın ipotekle birlikte satıldığını ihale tutanağına yazması,

  22. İhalenin icra müdürü tarafından görevlendirilen icra müdür yardımcısı veya icra dairesi yazı işleri görevlerinden birine yaptırılabileceği,

  23. İhaleye katılıp pey süren kişinin ihale bedelini ödeyemeyeceği gerekçe gösterilerek ileri sürdüğü peyin dikkate alınmaması,

  24. İhtiyati tedbir kararı olan taşınmazın satışının yapılması,

  25. İmzaya veya borca itiraz icra takibin durduracağından, itiraz üzerine icra mahkemesi tarafından verilecek karar beklenmeden satış yapılamayacağı,

  26. Organize Sanayi Bölgesi Kanunu uyarınca, katılımcıların borcundan satımına karar verilen taşınmazların icra yolu ile satışına ancak bölgenin kuruluş protokolünden öngörülen niteliklere sahip olan kişilerin katılabileceği,

  27. Ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmeden satışın yapılamayacağı,

  28. Ortaklığın giderilmesine ilişkin olarak yapılan taşınmaz satışlarında İcra ve İflâs Kanunu’nun 129. maddesindeki önceliğe ilişkin hükmünün uygulanamayacağını,

  29. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davası kesinleştikten sonra hissedarlardan birinin hissesini başkasına satmamasının satışın yapılmasını etkilemeyeceği,

  30. Paylı mülkiyet konusu taşınmazdaki borçlunun hissesinin doğrudan satılabileceği, bu durumda İcra ve İflâs Kanunu’nun 121. maddesinin uygulanmayacağını,

  31. Satılan birinci taşınmazın borcu karşılamasına rağmen satışa devam olunması,

  32. Satış ilânında fabrikanın satılacağı belirtilmesine rağmen satışın makineler hariç olarak yapılması,

  33. Satışa çıkarılan taşınmazı birden fazla kişinin ortak olarak satın alabileceğine,

  34. Satışa çıkarılan taşınmazın mesken ihtiyacı için borçluya verilmek üzere ayrılan bedelden daha düşük fiyata satılması,

  35. Satışı mahkemece durdurulan ve daha sonra itiraz üzerine satılmasına karar verilen taşınmazın, satış durumunun tekrar ilgililere bildirilmeden satılamayacağı,

  36. Sulh hukuk hâkiminin görevlendirdiği satış memurunun bu görevi başkasına devretmesi,

  37. Taşınmazın tamamen satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesine rağmen satış memurluğunca satışın hisse itibariyle yapılması,

  38. Usulüne uygun olarak takibin kesinleşmesini beklemeden haciz ve satış işlemine başlanması,

  39. Üç kez bağırılmadan alıcıya ihalenin yapılması,

  40. Üzerinde alım (iştira) hakkı bulunan taşınmazın, bu hakla yükümlü olarak satılası gerektiği,

 

    İhalenin Yapıldığı Yer, Gün ve Saat İle İlgili

  1. Açık artırma ilânında, satış günlerinin icra dosyasında kararlaştırılan günden farklı olarak ilân edilmesi,

  2. Birinci ve ikinci ihale gününün İcra ve İflâs Kanunu’nun 126. maddesinde öngörülen süreye uyulmadan saptanmış olması,

  3. Değiştirildiği için yeniden ilân edilen birinci ve ikinci artırma günlerinin şartnamede de düzeltme yapılarak belirtilmemiş olması,

  4. Gazete ilânında birinci satış için öngörülen yer, gün ve saatinin yanlış gösterilmiş olması, bunlardan herhangi birinin yanlış gösterilmesi ihalenin feshi için yeterli olacağı,

  5. İdari tatil günlerinde satış yapılabileceği,

  6. İhale saati dolmadan ihaleye son verilmesi,

  7. İhale yeri olarak tespit ve ilân edilen yerin dolu olması nedeniyle ihalenin başka yerde yapılması,

  8. İhalenin bitiş saatinin gösterilmediği durumlarda ihalenin çalışma saati sonuna kadar beklenmeden tamamlanması,

  9. İhalenin ilân edilen günden bir gün önce yapılmış olmasının ihalenin feshi nedeni olacağı,

  10. İhalenin satış gününden önce veya sonra yapılması,

  11. İkinci ihale günü ve saati belirtilmeden ikinci ihalenin yapılması,

  12. İlanda belirtilen saatler içinde başlanıp bitirildiğinin ihale tutanağına yazılmamış olması,

  13. İlânda belirtilen saatten önce veya sonra ihaleye başlanmış olması,

  14. Pey sürme devam etmedikçe ihale saatinin uzatılamayacağı,

  15. Resmi tatil gününde ihale yapılması,

  16. Satış gününün arife gününe rastlaması, ihalenin feshi nedeni olamayacağı,

  17. Satış ilânı, artırma şartnamesi ve ihale tutanağında satışın tarihinin yanlış yazılması,

  18. Satış ilanında gösterilen ilk ihale gününün resmi tatile rastlamasının ihalenin feshine neden olacağı,

  19. Satışın ilân edilen yer dışında başka bir yerde yapılması,

  20. Önceden ilan etmek şartı ile satışın mesai saatleri dışında yapılmasının, tek başına ihalenin feshi nedeni olamayacağı,

 

    İhale Tutanağı İle İlgili

  1. İhale tamamlandıktan sonra alıcının taşınmazı almaktan vazgeçtiğini belirtmesi, ihaleyi hükümsüz hale getirmez.

  2. İhale tutanağına, ihalenin yapıldığı yer, gün, saatinin yazılmamış olması,

  3. İhale tutanağında, birbiri ile çelişen yer, gün ve saatlerin bulunması,

  4. İhale tutanağında, birinci ihalenin neden yapılamadığının yazılmaması,

  5. İhale tutanağında, ihalenin başlama veya bitiş saatinin gösterilmemesi,

  6. İhale tutanağında, ihalenin belirtilen saatte başlanıp bitirildiğinin belirtilmemesi,

  7. İhale tutanağında, pey sürelerin isimleri ile ileri sürdükleri peyin belirtilmemesi,

  8. İhale tutanağında, satıcı, tellâl, alıcının imzalarının bulunmaması,

  9. İhale tutanağında, satışı yapan icra müdürü veya icra müdür yardımcı veyahut da yazı işleri görevlisinin imzasının bulunmaması,

  10. İhale tutanağında, tellâl tarafından üç defa bağırıldıktan sonra ihalenin yapıldığı hususun yazılmamış olması,

  11. İhalede bir önceki peyden daha yüksek pey süren kişinin tutanağa yazılmaması,

  12. İhalede, ihale tutanağı düzenlenmemesi,

 

    İhaleye Vekâleten Katılma İle İlgili

  1. Alacaklı vekilinin satışa konu taşınmazı kendi adına ihaleye girerek alabileceği,

  2. Alıcı ve borçlu vekilinin ihaleye kendi adına girebileceği,

  3. Avukat olmayan kişinin vekâlet sunmak şartı ile ihaleye katılabileceği,

  4. Avukatın sunduğu genel vekâletname ile ihaleye katılabileceği,

  5. Avukatın vekâletnamesinde özel yetkinin bulunmamasının ihalenin feshine neden olmayacağı,

  6. Borçlu vekilinin görev ve yetkilerini kötüye kullanarak, müvekkiline ait taşınmazı kendi adına ihalede satın almasının ihaleye fesat karıştırmak sayılacağı,

  7. Vekâletnamede özel yetki bulunmadıkça, vekilin vekâlet veren adına başkaları ile ortak olarak ihaleye giremeyeceği,

 

    İntifa Hakkı İle İlgili

  1. İcra mahkemesinin haczedilmezlik şikâyetinin reddine ilişkin kararının onanmasından sonra, satışın yapılabileceğini, bu karara karşı karar düzeltme yoluna gidilmesinin, satışın yapılmasına neden olamayacağı,

  2. İntifa hakkı ile yükümlü olan taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, satışın intifa hakkı ile yükümlü olarak yapılması gerektiği,

  3. İntifa hakkı ile yükümlü olarak satılan taşınmazın, açık artırmada intifa hakkı sahibi tarafından alınması halinde intifa hakkı sahibinin çıplak mülkiyete ve böylece de taşınmazın tamamına sahip olacağı,